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今年計(jì)劃實(shí)施500個(gè)老舊小區(qū)綜合整治、完成老樓加裝電梯600部、啟動(dòng)20萬(wàn)平方米改造任務(wù)......近日，北京市公布《2025年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》，圍繞住房用地供應(yīng)、加強(qiáng)保障房建設(shè)、老舊小區(qū)改造等八大方面，提出今年住房發(fā)展的具體計(jì)劃。

不僅是北京，在各地公布的住房發(fā)展計(jì)劃中，老舊小區(qū)、危舊房改造都是不可忽視的“關(guān)鍵詞”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，危舊房改造等政策的核心在于“以存量撬動(dòng)增量”，長(zhǎng)期來(lái)看有利于推動(dòng)城市空間重構(gòu)，推動(dòng)老舊社區(qū)向“安全、舒適、綠色、智慧”方向升級(jí)。

現(xiàn)實(shí)中，各地老舊小區(qū)改造有何典型案例？最棘手的資金籌集方式如何？

北京今年住房發(fā)展這么干

2025年，北京市住房發(fā)展工作的關(guān)鍵點(diǎn)，可以概括為：優(yōu)化住房用地供應(yīng)、建設(shè)“好房子”、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、加大保障房供應(yīng)、大力推進(jìn)城市更新等。

5月9日公布的前述《計(jì)劃》提出，要優(yōu)化住房用地供應(yīng)，堅(jiān)持以需定供，安排商品住房用地240至300公頃，優(yōu)先在軌道站點(diǎn)周邊等設(shè)施較為完備地區(qū)開發(fā)建設(shè)，打造職住商活力中心。統(tǒng)籌安排各類保障性住房用地供應(yīng)475公頃。

優(yōu)化土地供應(yīng)之余，北京還要加快“好房子”建設(shè)，開展平原新城新建高品質(zhì)住宅試點(diǎn)和中心城區(qū)既有住區(qū)可持續(xù)更新改造試點(diǎn)，推動(dòng)首都好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

同時(shí)，加強(qiáng)商品房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警，全面實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款“白名單”機(jī)制，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金使用監(jiān)管，持續(xù)防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。

商品房供應(yīng)建設(shè)，是實(shí)現(xiàn)居民居住需求的一方面，北京同步重視“保障房”籌集工作，年度計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房5萬(wàn)套（間），竣工各類保障房8萬(wàn)套（間）。

“要抓好面向大學(xué)畢業(yè)生、城市基本公共服務(wù)運(yùn)行保障人員保障性租賃住房的專項(xiàng)配租工作。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。切實(shí)幫助新市民、青年人解決階段性住房困難，實(shí)現(xiàn)“一張床、一間房、一套房”多元化住房供給。

住房發(fā)展要“市場(chǎng)+保障”兩條腿走路，存量房改造工作同樣是“重中之重”?！队?jì)劃》提出，北京市今年計(jì)劃實(shí)施500個(gè)老舊小區(qū)綜合整治。推動(dòng)危舊樓房改造，啟動(dòng)20萬(wàn)平方米改造任務(wù)。

在老舊小區(qū)改造方面，將圍繞實(shí)施500個(gè)老舊小區(qū)綜合整治的年度任務(wù)，在尊重居民意見基礎(chǔ)上“愿改盡改”“能改盡改”，確保到2025年底完成“十四五”時(shí)期市屬老舊小區(qū)改造任務(wù)，同步推進(jìn)適老化改造和無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)。

加裝電梯方面，立足年內(nèi)老樓加裝電梯完工600部的任務(wù)目標(biāo)，推進(jìn)應(yīng)加盡加快加。制定住宅老舊電梯更新計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際優(yōu)化更新流程，申請(qǐng)超長(zhǎng)期特別國(guó)債支持。此外，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋300個(gè)老舊小區(qū)。

“水簾洞”老房脫胎換骨

政策支持之下，近期，北京公布老舊小區(qū)改造名單的速度明顯加快。已完成或進(jìn)行中的老舊小區(qū)改造，也涌現(xiàn)出了一批典型案例。

朝陽(yáng)區(qū)勁松一區(qū)114號(hào)樓，是1978年建成的6層框架輕板實(shí)驗(yàn)樓，改造前被評(píng)定為危險(xiǎn)等級(jí)D級(jí)，即曾是一棟D級(jí)危樓。這棟樓曾經(jīng)不僅出現(xiàn)樓體歪斜、外保溫層脫落，有時(shí)候居民樓上漏水，樓下家里就會(huì)變成“水簾洞”，甚至一開空調(diào)就跳閘。

早在2020年，勁松一區(qū)114號(hào)樓便被納入北京市首批危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目之一，因原樓房不具備抗震加固條件，最終選擇了原拆原建改造方案，并按照現(xiàn)代化住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重建。三年后，居民們?nèi)缭赴岬健懊撎Q骨”的新房，開啟了新生活。

據(jù)悉，該項(xiàng)目創(chuàng)新性提出了由“政府+產(chǎn)權(quán)單位+居民+社會(huì)機(jī)構(gòu)”等多主體籌集資金的方式，政府劃定出資標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)單位主動(dòng)擔(dān)責(zé)，居民按原面積分?jǐn)偝杀?，新增面積則按不低于綜合改建成本的標(biāo)準(zhǔn)出資。同時(shí)，通過(guò)地下空間開發(fā)便民服務(wù)吸引社會(huì)資本加入。

西城區(qū)樺皮廠胡同8號(hào)樓，同樣是老舊小區(qū)改造的典型案例。

樺皮廠胡同8號(hào)樓1978年建成，是一座住戶20戶的5層住宅樓，改建前已出現(xiàn)墻體開裂、構(gòu)件脫落等各類安全隱患。在政策東風(fēng)下，這棟老樓被確定為西城區(qū)首個(gè)原拆原建的危舊樓改建試點(diǎn)項(xiàng)目，并于2023年9月28日正式啟動(dòng)拆除工作。

該項(xiàng)目的籌資方式，采用的是政府補(bǔ)貼+居民自籌方式組成，市區(qū)財(cái)政按照5786元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)原始面積部分的重建資金進(jìn)行補(bǔ)貼，剩余差額部分由居民自行承擔(dān)，對(duì)于新增面積部分，居民則需要按照綜合改建成本進(jìn)行全額支付。

2024年，項(xiàng)目改造完成后，居民拿著嶄新的“房產(chǎn)證”住進(jìn)了新家。值得注意的是，安居客北京表示，該項(xiàng)目改造采用了混凝土模塊化集成建筑技術(shù)，即零部件先在工廠加工好，造房子時(shí)像拼積木一樣，把預(yù)制樓板拉過(guò)來(lái)直接拼好，所以3個(gè)月實(shí)現(xiàn)了封頂。

安居客北京稱，改造后的樺皮廠胡同8號(hào)樓，保留了原有建筑風(fēng)貌，每戶都進(jìn)行了水電氣熱智能化升級(jí)，整體建筑增加電梯和無(wú)障礙通道，每戶都有單獨(dú)衛(wèi)生間和廚房。不僅住房面積比以前大、房子整體翻新，而且房屋整潔，開窗尺度更大采光更明亮。

除了少數(shù)過(guò)于危舊、實(shí)施原拆原建的樓房，更多老舊小區(qū)采用的是原房修補(bǔ)的方式。比如，朝陽(yáng)區(qū)百子灣路5號(hào)院1號(hào)樓目前正進(jìn)行外墻保溫、室內(nèi)裝修等方面的施工作業(yè)，整體工程量已經(jīng)完成超過(guò)70%，預(yù)計(jì)到今年6月底，項(xiàng)目將全面完工交付。

在具體改造上，涉及屋頂保溫、外窗更新、上下水管線改造、樓本體抗震加固等20余項(xiàng)，在原墻外側(cè)加固12厘米的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，以及架空線、雨污水管線、安防線路等地下工程，費(fèi)用上采用“政府補(bǔ)貼+產(chǎn)權(quán)單位出資+居民付費(fèi)物業(yè)”的共擔(dān)模式。

“老舊小區(qū)”改造成關(guān)鍵詞

不僅是北京，在各地相關(guān)文件中，老舊小區(qū)改造都是2025年度關(guān)鍵詞。

日前，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布2025年住房發(fā)展計(jì)劃，提到今年青島堅(jiān)持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與，推動(dòng)“一老一小”適齡化改造，2025年系統(tǒng)改造老舊小區(qū)53個(gè)、惠及居民1.5萬(wàn)戶，推進(jìn)既有住宅建設(shè)加裝電梯400部。

河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳表示，2025年計(jì)劃建成交付棚改安置房將超過(guò)10萬(wàn)套，同時(shí)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)500個(gè)以上，持續(xù)推進(jìn)既有住宅小區(qū)電動(dòng)自行車充電設(shè)施加裝，補(bǔ)足配齊車棚等。

河南省今年將健全城市更新推進(jìn)機(jī)制，加大老舊小區(qū)和城中村改造力度，有序?qū)嵤┏擎?zhèn)房屋建筑更新改造和加固工程，加強(qiáng)重點(diǎn)城市保障性住房供給，改造城中村416個(gè)、老舊小區(qū)1459個(gè)，新增保障性住房5.7萬(wàn)套。

廣東省為更好滿足住房消費(fèi)需求，同樣要積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)新模式下城中村改造，扎實(shí)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，2025年計(jì)劃新開工改造老舊小區(qū)不少于600個(gè)，啟動(dòng)2.65萬(wàn)臺(tái)住宅老舊電梯更新，擴(kuò)大保障性住房供給。

過(guò)去的2024年，老舊小區(qū)改造已是各地的重點(diǎn)工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)全年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達(dá)到5.8萬(wàn)個(gè)。將時(shí)間軸拉長(zhǎng)，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹此前曾強(qiáng)調(diào)，2025年持續(xù)推進(jìn)城市更新，重點(diǎn)有三類項(xiàng)目。一是，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)，都要納入改造范圍；二是城中村改造項(xiàng)目，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模；三是大力推進(jìn)完整社區(qū)適老化等相關(guān)配套建設(shè)。

據(jù)廈門市住房和建設(shè)局最新消息顯示，截至目前，全市2000年底前建成的1900余個(gè)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)已完成改造，惠及近30萬(wàn)戶居民。接下來(lái)，廈門市將對(duì)2005年以前建成的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，提前謀劃“十五五”期間老舊小區(qū)改造計(jì)劃。

克而瑞表示，城中村和危舊房改造等政策的核心，在于“以存量撬動(dòng)增量”。短期通過(guò)專項(xiàng)融資拉動(dòng)需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助力樓市止跌回穩(wěn)；中期來(lái)看，通過(guò)存量用地盤活，可合理控制新增城市建設(shè)用地供應(yīng)，避免庫(kù)存供需失衡加劇，同時(shí)有助于激活房企新增投資。

值得注意的是，當(dāng)下的老舊小區(qū)、城中村改造等，已告別過(guò)去的“大拆大建”，整體以綜合整治、微改造為主，比如公建配套補(bǔ)短板、功能修復(fù)和再造等。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代后，在金融支持上也要進(jìn)入新模式，通過(guò)創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)融資。