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李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

5月7日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行發(fā)布會(huì)，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、證監(jiān)會(huì)等負(fù)責(zé)人介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況。這是繼2024年9月底金融管理部門推出金融政策“組合拳”后的再次聯(lián)手，也是落實(shí)4月25日中央政治局會(huì)議關(guān)于“根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)推出增量?jī)?chǔ)備政策，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”，金融政策要主動(dòng)作為的及時(shí)體現(xiàn)。

此次會(huì)上，人民銀行提出了十項(xiàng)措施。其中，一攬子降準(zhǔn)降息備受關(guān)注。比如，降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。這些調(diào)節(jié)資金面寬裕度和下調(diào)資金利率的政策與房地產(chǎn)直接相關(guān)。同時(shí)，還提出加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度。

在當(dāng)前剛需和剛性改善仍占主導(dǎo)的情況下，為了促進(jìn)這些需求更好地上車、促進(jìn)新房和二手房的循環(huán)，考慮到微觀主體對(duì)收入預(yù)期等仍然偏弱的情況，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕、低成本，繼續(xù)降低樓市的門檻、降低交易成本，有利于夯實(shí)止跌回穩(wěn)的局面。

當(dāng)前有一些因素制約樓市消費(fèi)端，也需要降準(zhǔn)降息來(lái)扶持。另外，人民幣匯率穩(wěn)定的壓力減輕，也為降準(zhǔn)降息創(chuàng)造出窗口期。

存款準(zhǔn)備金率從原來(lái)的6.6%降低到6.2%，降低銀行負(fù)債成本，增強(qiáng)銀行對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款能力；央行政策利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，經(jīng)由市場(chǎng)化傳導(dǎo)預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）隨之下行，后期按揭貸款利率也相應(yīng)下調(diào)；五年期以上公積金首套房利率將由2.85%降至2.6%，達(dá)到歷史最低水平，也是近期較大的降幅，有助于拉開(kāi)公積金利率和商貸利率的差距，體現(xiàn)公積金利率的普惠特征，降低公積金冗余，激發(fā)剛需和改善型購(gòu)房動(dòng)力。

下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，惠及專項(xiàng)借款、再貸款。抵押補(bǔ)充貸款（PSL）利率也從目前的2.25%降至2%。這些政策對(duì)于支持配租和配售型保障性住房項(xiàng)目投資、保障性租賃住房統(tǒng)租統(tǒng)購(gòu)和運(yùn)營(yíng)、城中村改造等轉(zhuǎn)向資金投放等，都有積極意義。

另外，金融監(jiān)管總局表示，近期將推出八項(xiàng)增量政策，一方面就是加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。其中，就包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

這也折射出一個(gè)信號(hào)，對(duì)于穩(wěn)定住房消費(fèi)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，降準(zhǔn)降息等傳統(tǒng)工具有積極的作用。但從當(dāng)前行業(yè)和市場(chǎng)的基本面來(lái)看，傳統(tǒng)政策紓困的效應(yīng)減弱，迫切需要轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式。近期，各地都在抓緊制定落實(shí)房地產(chǎn)新發(fā)展模式。這其中，金融支持的新模式必不可少。甚至可以講，房地產(chǎn)新模式的任何探索、實(shí)踐，都需要新的房地產(chǎn)金融模式輔助。

同時(shí)，考慮到商品房項(xiàng)目資金高度密集，包括股東出資、債券融資、信貸融資、證券化融資等，要建立全口徑的資金監(jiān)管制度，才能捋清楚各個(gè)資金主體資金投入、收回及分派收益的合理規(guī)則。另外，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代以后，無(wú)論是存量土地盤活、物業(yè)收儲(chǔ)和運(yùn)營(yíng)、發(fā)展住房租賃等等，這些存量盤活都需要金融支持，這與增量時(shí)代的抵押風(fēng)控模式完全不同。

值得注意的是，過(guò)去的存量盤活主要是通過(guò)棚改、城中村改造等，依靠土地再出讓和商品房銷售回籠資金以償還貸款。未來(lái)，告別大拆大建，城中村、老舊小區(qū)、老城區(qū)等改造以綜合整治、微改造等為主，比如公建配套補(bǔ)短板（比如“一老一小”）、功能修復(fù)和再造、消費(fèi)活力或“煙火氣”激活等，帶動(dòng)可持續(xù)的現(xiàn)金流創(chuàng)造，并以該模式來(lái)驅(qū)動(dòng)前期融資和投資。

總之，房地產(chǎn)新的金融新模式，關(guān)鍵是轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)金流導(dǎo)向的投融資模式。而且，此次一攬子金融穩(wěn)樓市政策，還重在修復(fù)經(jīng)濟(jì)基本面。比如，科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款增至8000億，新設(shè)立“服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老再貸款”5000億元。這些政策工具重在穩(wěn)定就業(yè)、收入、消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)基本盤，夯實(shí)高質(zhì)量發(fā)展的確定性，在落實(shí)“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期”中，創(chuàng)造房地產(chǎn)可持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。